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當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉變?yōu)?ldquo;促進城市健康發(fā)展的投資主體”。相對一般企業(yè)而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調和國民經(jīng)濟的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè)，才能最大化城市的潛力。對此，結合實際，卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細對上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。

第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復產(chǎn)業(yè)的新契機！
第四篇：智慧+創(chuàng)新，探秘文旅行業(yè)的改革之路
第五篇：解讀未來趨勢，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！

作者：南京卓遠研究中心

2022年12月，中央經(jīng)濟工作會議提到要推動經(jīng)濟社會發(fā)展綠色轉型，協(xié)同推進降碳、減污、擴綠、增長，建設美麗中國。土壤修復是我國土壤污染防治目標實現(xiàn)和環(huán)境管理的重要支撐，當前主要有工業(yè)場地修復、農(nóng)用地修復、礦山修復三大類。由于我國的“先污染、后治理”模式，大部分被污染土地的責任主體已滅失或不明確，導致政府成為主要付費主體。尤其是農(nóng)用地及礦山修復占據(jù)90%了修復需求，卻因較低項目收益，以及財政資金統(tǒng)籌周期等原因，相較于工業(yè)場地治理進展緩慢，整體資金缺口達到數(shù)萬億。除實施基金制度體系、責任險試點、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)葘嵺`外，近期國家也逐漸加大對社會資本參與土壤修復業(yè)務的促進力度。2021年年底，國務院辦公廳印發(fā)《關于鼓勵和支持社會資本參與生態(tài)保護修復的意見》（國辦發(fā)〔2021〕40號，以下簡稱“40號文”），有效激發(fā)了社會資本的參與動力，也激活了土壤修復這一池春水。為了貫徹落實40號文，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有山東、廣東、江蘇、山西等20多個省市自治區(qū)發(fā)布相關措施進行響應，通過投資補助、運營補貼、資本金注入、政策激勵、財稅等方式支持各類參與主體獲得合理回報，引導社會資本選擇以資源導向（ROD）或環(huán)境導向（EOD）為主要模式開展生態(tài)保護修復，將生態(tài)修復與土地利用、資源化利用、自然資源特許經(jīng)營權等相結合，推進實際修復需求向市場需求轉化。可以預測，雖然土壤修復雖然起步慢于水務、固廢、大氣三大傳統(tǒng)環(huán)保板塊，但在“總量控制”到“質量改善”環(huán)保政策導向轉變之下，其未來將大有可為。

一、土壤修復概念

土壤修復是指利用物理、化學、生物等技術手段，轉移、吸收、化解土壤中的重金屬、塑料、化學等污染物質，使土壤中的污染物降低到可接受的濃度，或使其恢復正常功能。根據(jù)土地類型，目前土壤修復領域細分主要有工業(yè)場地修復、農(nóng)業(yè)用地修復和礦山修復，現(xiàn)階段土壤修復集中在工業(yè)場地修復和部分農(nóng)用地修復，修復的支付主體仍以地方政府為主，但隨著“修復+土地出讓” ¹、“修復+土地流轉”² 的新模式出現(xiàn)使得支付主體意愿充足，且后期的土地出讓或指標交易有力保障了土壤修復的資金需求。

備注：分類有主要參考國土資源部組織修訂的國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）、《全國土壤污染狀況調查公告》。等。

 ¹《自然資源部關于探索利用市場化方式推進礦山生態(tài)修復的意見》：歷史遺留礦山廢棄國有建設用地修復后擬改為經(jīng)營性建設用地的，可將礦山生態(tài)修復方案、土地出讓方案一并通過公開競爭方式確定同一修復主體和土地使用權人，并分別簽訂生態(tài)修復協(xié)議與土地出讓合同。
  ²《甘肅省自然資源廳關于鼓勵和引導社會資本參與國土空間生態(tài)修復的指導意見》修復后的土地作為農(nóng)用地的，在取得政府授權后由縣級自然資源部門會同相關部門以協(xié)議形式確定修復主體，簽訂相關承包經(jīng)營權合同，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)。土地修復為耕地的，承包經(jīng)營權應按長久不變的原則確定30年承包期。

二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

（1）尚處于起步階段，行業(yè)空間較大，地域修復需求不同。自2019年1月1日起《土壤污染防治法》正式實施起，行業(yè)進入有法可依的階段。我國土壤修復行業(yè)尚處于起步階段。在環(huán)保產(chǎn)業(yè)細分領域也處于朝陽行業(yè)，目前行業(yè)產(chǎn)值尚不足環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的2%，這一指標在發(fā)達國家已達30%以上，而根據(jù)調查我國土壤污染率約為48%，與美國（50%）等發(fā)達國家污染率相當，據(jù)此推算到2024年我國土壤修復市場規(guī)模將達到7萬億元，其中，農(nóng)用地修復潛在市場5.9萬億，場地修復、礦山修復加起來約1萬億，市場潛力巨大。另外，根據(jù)《全國土壤污染狀況調查公告》顯示，我國江蘇、浙江、上海、黑龍江、深圳、廣東等工業(yè)基地區(qū)域工業(yè)場地、建筑場地、農(nóng)業(yè)耕地土壤污染問題較為突出；山西、甘肅、云南、廣西、貴州等地尾礦、林地、草地金屬超標范圍較大，各地修復需求有所差異，農(nóng)用地修復的需求在全國范圍內均較為旺盛。

（2）鼓勵“土壤修復＋”模式探索，保障項目收益與權益。除實施基金制度體系、責任險試點、生態(tài)環(huán)境損害賠償?shù)葘嵺`外，近期國家與地方也逐漸加大對“土壤修復＋”模式探索的支持力度，提高社會資本的參與意愿。從相關政策上看“土壤修復+”主要有以下幾個方向，一是與土地利用相結合，通過土地指標交易或土地優(yōu)先使用權以解決土壤修復缺乏資金來源渠道、投入不足、環(huán)境效益難以轉化為經(jīng)濟收益等問題，同時提高再開發(fā)利用效率。如黑龍江、甘肅等地提出節(jié)余指標可以按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策，在省域范圍內流轉使用；山西提出開展生態(tài)修復規(guī)模達到10公頃以上的，允許生態(tài)保護修復主體取得不超過生態(tài)修復面積10%的新增建設用地，從事符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的等產(chǎn)業(yè)開發(fā)。二是污染土壤資源化，如廣州北京等地提到修復后達標的土壤，可用于垃圾填埋時作業(yè)用土、覆蓋膜壓載土和填埋場飛灰層間土等資源化利用。也有一些地方實踐將修復過程的產(chǎn)生的植被進行二次利用實現(xiàn)修復植物資源化等。目前生態(tài)環(huán)境部等正在探索制定有關標準規(guī)范，以提升土壤修復資源化方向的盈利性。三是與自然資源使用權相結合，包括修復土壤過程中附著的礦產(chǎn)、砂石、稀有金屬、林木、經(jīng)濟作物等可以開采使用交易的自然資源，如廣東，湖南，江西等地都提出礦山修復后允許社會投資主體獲得修復后土地使用權、相關自然資源資產(chǎn)使用權或者特許經(jīng)營權用于發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)。四是碳匯收入，土壤碳匯是削減碳排放、緩解全球氣候變化的重要途徑。如100萬畝退化草原修復后年產(chǎn)碳匯量約15萬——20萬噸，年平均碳匯收入約255—300萬元，價值巨大。但目前“土壤修復+”仍然處于試點示范探索階段，商業(yè)模式、盈利模式需要進一步明確。

（3）土壤修復為資本密集型行業(yè)，市場集中度較高，業(yè)務區(qū)域特征明顯，國資加大布局。當前土壤修復企業(yè)主要有兩類，一是多年深耕的傳統(tǒng)玩家，如國內的建工修復、高能環(huán)境、中科鼎實、中節(jié)能大地、北京金隅紅樹林等，國外的日本同和、英國ERM、澳實分析等；二是對產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好的跨界玩家，如固廢處理企業(yè)、水處理企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，標志性企業(yè)有永清環(huán)保、東江環(huán)保、浙農(nóng)股份、美的置地、雅樂居等。CSER土壤修復平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年CR10合計為51.5%，市場集中度較高，且前10名企業(yè)多為傳統(tǒng)玩家，競爭優(yōu)勢較強。相關企業(yè)業(yè)務布局區(qū)域性特征明顯，如高能環(huán)境在華東、華中、西南地區(qū)的收入占總收入的比重較大，建工修復業(yè)務主要布局在華北地區(qū)，而中小型企業(yè)業(yè)務則主要集中在當?shù)?。土壤修復具有一定公益性，且市場正向環(huán)境綜合治理、跨省市土壤修復轉變，各地方也相繼成立環(huán)保集團對相關項目進行統(tǒng)籌，區(qū)域的土壤修復項目資源或進一步向城市國企聚攏。同時，行業(yè)屬于技術密集型和資金密集型行業(yè)，技術水平是行業(yè)內企業(yè)的主要核心競爭力，具有較高的技術門檻，而城市國企在項目的建設、運營上缺人缺技術缺經(jīng)驗，需要尋求與技術型企業(yè)進行深入合作。

三、產(chǎn)業(yè)鏈分析

伴隨2016年“土十條”發(fā)布，土壤修復市場快速升溫，土壤修復的產(chǎn)業(yè)鏈也逐步進入有序化和細分化階段。土壤修復行業(yè)上游包括相關藥劑和設備的研發(fā)設計、藥劑生產(chǎn)商、設備供應商及土壤污染監(jiān)測商，為土壤修復提供設備技術支持，前期調查、風險評估；行業(yè)中游為一些土壤修復企業(yè)和環(huán)保咨詢機構，主要負責受污染地塊的中后期工程實施、竣工驗收以及后期的養(yǎng)護工作；行業(yè)下游主要提供修復后期的效果評估和質量維護。另外，2022年2月16日，國務院印發(fā)《關于開展第三次全國土壤普查的通知》開展三次全國土壤普查，修復咨詢、技術支撐、調查評估、第三方檢測迎來行業(yè)發(fā)展熱潮。

“土壤修復＋”模式對行業(yè)內的企業(yè)提出了更高的要求，行業(yè)重心將從修復工程環(huán)節(jié)向修復與開發(fā)及運營雙輪驅動轉變，企業(yè)將加大在土壤修復及土地開發(fā)、后續(xù)產(chǎn)業(yè)投資等項目上的聯(lián)系與布局，選擇引入專業(yè)運營企業(yè)合資合作或與關聯(lián)企業(yè)共同開發(fā)。

日照市土發(fā)集團通過下屬企業(yè)開發(fā)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

日照市土地發(fā)展集團在嶠山鎮(zhèn)開展低質低效耕地進行綜合整治，將地處偏遠的空心村、貧困村易地搬遷至鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地周邊，在促進城鄉(xiāng)布局優(yōu)化的同時，對騰空土地進行復墾整理，整治土地15.4萬畝、新增耕地2.1萬畝，另外，開展生態(tài)修復和廢棄礦坑治理，完成工礦廢棄地整治項目5個，新增耕地900余畝。

對區(qū)域內土地進行土壤修復后，由其下屬全資子公司日照國豐農(nóng)業(yè)發(fā)展進行高價值經(jīng)濟作物產(chǎn)業(yè)投資。在原有整理土地、挖潛指標的基礎上，通過土地流轉嫁接農(nóng)業(yè)板塊，實施近現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，包括立體種植草莓大棚，開展小麥、玉米、水稻等糧食作物規(guī)?；N植以及現(xiàn)代溫室果蔬種植產(chǎn)業(yè)。截至目前，已完成種植面積2000余畝。

遠達環(huán)保與重慶地產(chǎn)集團合資合作拓展重慶土壤修復、礦山修復市場

遠達環(huán)保與重慶地產(chǎn)集團有限公司(“重慶地產(chǎn)”)成立合資公司拓展土壤修復、礦山修復市場。遠達環(huán)保出資2550萬元，占比51%；重慶地產(chǎn)出資2450萬元，占比49%。

重慶地產(chǎn)是重慶市屬國有重點企業(yè)，主要承擔全市經(jīng)營性土地一級開發(fā)儲備整治和重大基礎設施工程建設任務、等職責，代管市土地儲備中心。遠達環(huán)保為中國工業(yè)煙氣綜合治理、催化劑制造等領域的領軍企業(yè)，正向“水治理”“土壤修復”“非電市場”進軍。合資雙方優(yōu)勢互補，目前合資公司實施了重慶渝北區(qū)空港新城民興路污染場地土壤修復治理等多個項目。

四、行業(yè)盈利模式分析

結合國家占補平衡和增減掛鉤等政策，充分挖掘政策紅利，本文以廣東省³⁴  一個5000畝待復墾農(nóng)田進行案例模擬，對相關投入與收益情況進行解構。

本項目采取“土壤修復工程+產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)”的運營模式，工程前期投入由修復主體出資，完成修復工程后，可獲得一定土地交易指標以及政府專項資金彌補部分投入資金，并通過投資后續(xù)的產(chǎn)業(yè)及政府配套部分流轉集體用地，打造以田園休閑度假旅游、高價值農(nóng)牧種植、養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品深加工為主的綜合產(chǎn)業(yè)，以經(jīng)營收入收回投資、獲得收益，同時，也可根據(jù)項目具體情況申請部分政策補貼。假設投資回報率到8%（不含補貼及專項資金），則其具體投入與收益分解情況如下：

土壤修復工程+相關產(chǎn)業(yè)投資投入與產(chǎn)出構成

1、項目投入=土壤修復成本投入+產(chǎn)業(yè)投資投入

耕地修復投入通常在1萬-5萬元/畝，主要由藥劑設備投入及人力資源投入組成，其中人力成本占60%左右。修復投入主要受到耕地污染程度以及最終修復需求影響，受損較嚴重的且修復后達到高標準農(nóng)田要求的將高達10萬-50萬元/畝。

產(chǎn)業(yè)投資主要為相關設施建設成本、流轉土地出讓金、人力成本等構成。

2、項目收入=土地指標交易收入+產(chǎn)業(yè)投資投入+修復產(chǎn)生的自然資源交易收入+碳匯收入

通過計算，我們發(fā)現(xiàn)在忽略政府補貼、碳匯、自然資源收入的情況下，若要達到投資回報率8%的要求，土地指標交易收入約占20%，產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)收入需要占總體收入的75%，對于修復主體產(chǎn)業(yè)運營能力要求較高。